Le tolleranze costruttive consentono piccole difformità tra progetto e costruzione entro il limite del 2%, senza configurare violazioni urbanistiche. Tuttavia, la sentenza della Corte di Cassazione n. 20807/2025 chiarisce che tali tolleranze si applicano solo nei rapporti tra privati e pubblica amministrazione e non tra soggetti privati. In ambito civilistico, anche minime variazioni possono violare le distanze legali previste dal Codice Civile, comportando obbligo di demolizione o arretramento.
Tolleranze costruttive: quando si applicano e quando no
Le tolleranze costruttive rappresentano un tema molto ricorrente, poiché incidono direttamente sul confine tra la regolarità amministrativa di un intervento e la sua rilevanza urbanistica, non condizionando però i rapporti con i proprietari dei fondi limitrofi.
Esse riguardano per lo più quelle piccole difformità geometriche o dimensionali che si riscontrano tra il progetto approvato e l’opera realizzata.
Secondo il comma 1 dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo vigente aggiornato alla Legge 105/2024, Salva Casa) “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”
Quindi il mancato rispetto dei parametri edilizi entro il limite del 2% non costituisce violazione edilizia.
Un aspetto interessante delle tolleranze edilizie riguarda il loro ambito di applicazione, ossia la possibilità di invocare tali tolleranze non solo nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, ma anche nelle controversie tra soggetti privati, in particolare nelle dispute relative al rispetto delle distanze legali tra edifici confinanti.